Каждый человек на определенном этапе своей жизни задумывался о строительстве или приобретении своего дома.
Осознано или нет мы пытаемся создать для себя наиболее комфортные условия для существования и собственный дом является неотъемлемой частью такой жизни. И тут дело даже не в престиже или какой-то значимости, просто имея собственный дом человек максимально дистанцируется от проблем внешнего мира. Уже выходя из квартиры мы постоянно попадаем под прессинг: твой почтовый ящик завален объявлениями и рекламными листовками, в лифте одни и те же баннеры, соседи начали жарить ненавистную тебе рыбу, постоянный шум и проблемы с парковками и т.д. и т.п. Сюда можно добавить экологические проблемы мегаполиса, но как не странно это всего лишь вершина айсберга. Основная проблема, с которой рано или поздно столкнется большинство жителей городов – это проблема износа жилья и инфраструктуры.
В начале 2000-х, в Москве, при Ю.М. Лужкове началась программа сноса хрущевских пятиэтажных панелек, расселении людей и строительстве на их месте более высоких и, соответственно, вместительных домов. Официальная причина – износ, как моральный, так и физический, зданий и инженерной инфраструктуры. Худо, бедно эта программа была выполнена и вот, через 15 лет, уже следующий мер Москвы С.С. Собянин объявляет о начале новой программы сноса пятиэтажек. Под снос теперь попадают практически все пятиэтажные дома, построенные при советской власти и даже некоторые брежневские девятиэтажки. Причина аналогична - моральный и физический износ. И если при Лужкове программа сноса включала в себя порядка 1700 домов, то уже новая программа включает 8000 домов. Т.е. проблема, несмотря на все усилия, растет и ширится. Под переселение попадает уже почти 1,5 млн. москвичей, а это численность населения таких городов как Казань, Ростов на Дону, Волгоград. Как раз после начала сноса первых пятиэтажек и нового строительства усугубились проблемы с трафиком в Москве. И это не удивительно, плотность населения многократно выросла – на месте пятиэтажки теперь стоит 12-этажная коробка. И если в старом доме не у всех семей были автомобили, то в новом доме как минимум одна, а то и две машины на семью. Многократно выросли нагрузки на инженерные сети – потребовалось увеличивать диаметры труб и кабелей, модернизировать котельные и эл.подстанции. Возросшая плотность населения потребовала увеличения количества дорог, их пропускную способность. Все эти бесконечные стройки, перекопки дорог, строительство мостов, путепроводов как раз и являются следствием начатой программы сноса домов. Новая инициатива нынешнего руководства только усугубит ситуацию – пробок станет больше, количество перекопанных улиц только возрастет, а проблем не убавится. Совершенно не понятно, что произойдет с качеством жилья – нынешняя экономическая ситуация требует строить жилье как можно дешевле, т.е. о подземных паркингах, зеленых парках и прочих атрибутах комфортной жизни скорее всего придется забыть.
Частично, проблему можно было бы решить за счет переселения жителей сносимых домов в Новую Москву, чтобы на перестраиваемой территории не увеличивать плотность населения (а может даже ее и снизить). Но тогда не понятно, как быть с заявлением, о том, что переселенцы должны жить в этом же районе где стоял их сносимый дом. Также, есть вероятность того, что новые кварталы для переселенцев попросту превратятся в гетто – качество жизни будет ненамного лучше нынешнего, а учитывая, то что они переедут на не обжитые территории, проблем будет больше. Яркий пример – это лавинообразная застройка подмосковных городов. Огромные проблемы с транспортной доступностью, школами, дет.садами, поликлиниками вынуждают подмосковные власти ввести мораторий на строительство в некоторых из них. Но даже если мы будем оптимистами и нынешнее руководство сможет каким-то образом решить все эти проблемы, разработать программу которая бы учла все интересы и была финансово привлекательна для застройщиков и строителей. То, что дальше? Как быть теперь с тысячами 9-ти, 12-ти этажными домами, построенными в 70-е, 80-е годы? Их срок эксплуатации тоже подходит к концу, а ремонтопригодность их нулевая. Неужели их тоже будут пытаться расселять, а на их месте строить небоскребы? Это уже смахивает на какую-то утопию… Многие могут возразить и сказать, что эти дома будут ремонтироваться за счет сил самих жильцов, для этого мол существует фонды капитального ремонта, куда перечисляются деньги…. Но давайте взглянем правде в глаза: как можно договориться о каком-либо ремонте с сотнями владельцев квартир – львиная доля жилья которых приватизирована? Элементарный вопрос о замене труб может вызвать нешуточные страсти – никто и никак не контролировал владельцев квартир как они производили отделку. Многие из них попросту замуровали трубы и не дадут никому и ничего ломать. Большинство многоквартирных домов, даже построенных недавно, разрабатывались в советское время и людьми, получившими советское образование, исходя из норм Советского Союза. Для той эпохи и той экономической модели, такое жилье было абсолютно правильным. Частной собственности на квартиры не существовало и при необходимости, дом в приказном порядке выселялся, сносился или перестраивался. Ни о какой перепланировке и речи не могло быть. А при переезде на новое место жительство ты должен быть сдать квартиру и с тебя еще высчитывали стоимость ремонта. И это было абсолютно правильно и оправданно.
Как не странно в западных странах, в Европе, США существует похожая схема. Да, там практически нет государственного жилья, но большинство квартир арендуется у собственника либо у муниципалитета. Т.е. фактически собственник дома один, а все остальные квартиросъемщики. Конечно, квартиры в собственности там тоже есть (называются апартаменты), но и стоимость их обслуживания очень и очень высока, поэтому у нас и сложилось мнение о том, что апартаменты это нечто фешенебельное и дорогое. Хотя на самом деле дороговизна их владения, как раз и объясняется тем, что в стоимости обслуживания заложена стоимость будущих ремонтов. Часто такие дома предлагают гостиничный сервис, как раз для того, чтобы закамуфлировать высокую квартплату. Мало того, планировочная структура и инженерные сети спроектированы таким образом, чтобы проводить ремонты максимально быстро и незаметно для жильцов. Понятно, что это также удорожает строительство. Для всех остальных многоквартирных домов схема проста и понятна – есть владелец дома (частное лицо, компания, банк и т.д.), который занимается ремонтом и обслуживание дома. С него весь спрос и порядок, все остальные арендуют у него жилье. Договора аренды очень строгие. Например, в Германии квартиросъёмщик при выселении обязан заделать даже дырки из-под картин в стенах, но и арендодатель обязан содержать дом в строго оговорённом виде. Зато в момент наступления капитального ремонта никаких проблем не возникает, договор расторгается, арендатор съезжает, дом закрывается на ремонт.
Посмотрим данные по странам Западной Европы: «Число собственников жилья во Франции в 2010 году процент владельцев жилья достигал всего 55,3% против 60,1% в среднем в странах зоны евро. Только в Австрии и в Германии эта цифра еще ниже (47,7% и 44,2% соответственно). Нужно отметить, что в Германии арендная плата строго регламентирована, и это никак не побуждает немцев приобретать жилые помещения. В Швейцарии всего около 5% населения живет в собственном жилье, между 8% и 10% владельцев недвижимости в Нидерландах, Исландии, Швеции и Дании. Меньше всего европейцев живет в апартаментах в Норвегии – около 5%, Великобритании, Бельгии и Голландии – около 10%.». И это учитывая, тот факт, что в этих странах большое количество коттеджных домовладений.
А теперь посмотрим данные по странам бывшего "соцлагеря" Восточной Европы. Страны эти не богаты и вдруг мы с удивлением обнаруживаем, что собственников жилья там ОЧЕНЬ много: "Больше всего владельцев собственного жилья зафиксировано в Румынии – около 97% населения страны, Болгарии – 96%, Литве и Словакии – по 95%, Латвии, Словении и Польше – по 90%."
А что же в России : "...Если говорить о России в целом, то в собственности у населения находится, по разным оценкам, около 80% жилого фонда, в Москве этот показатель еще выше – около 90%. " Такое количество жилья в частной собственности в странах бывшего соц. лагеря как раз и объясняется массовой приватизацией и социалистической формой собственности. В капиталистических странах, с развитым ипотечным кредитованием доля частной собственности жилья сокращается. Вернее, перераспределяется от квартир и апартаментов в сторону одноквартирных домов (коттеджей).
Наступит момент, когда многоэтажки, построенные вначале 2000-х, также потребуют капитального ремонта (замены сетей, ремонт кровли, фасада и т.д.). Большинство из них те же панельки, которые строились еще при СССР. Качество работ, с учетом строительного бума, уж точно не улучшилось. Так, что еще лет через 15-20 и нас ждет большой ремонт. А уж как в этих домах велась внутренняя отделка объяснять не надо. Подавляющее большинство квартир до сих пор сдается даже без элементарной разводки инженерных сетей. И каждый владелец квартиры самостоятельно решает эти проблемы исходя из своих представлений о надежности и безопасности. Скоординировать их вместе в дальнейшем, когда потребуется капитальный ремонт практически невозможно. Многие из этих квартир будут уже перепроданы, и новые владельцы вообще не будут знать, где и что у них замуровано и спрятано. И вряд ли здесь спасут деньги из фондов капитального ремонта. Во-первых, количество денег, отчисляемых жильцами не хватит на будущие работы, т.к. реально оценить масштаб требуемых работ ни может никто по одной простой причине – эти деньги идут в «общий котел» и не на ремонт конкретно вашего дома, а на ремонт какого-то другого. Т.е. как всегда учитывается «средняя температура по больнице, а не температура каждого больного». А во-вторых, даже сейчас этих собранных средств не хватает – количество жилья требующего капитального ремонта год от года только растет. И об этом говорится довольно открыто на заседаниях правительства. Я думаю, теперь совершенно ясно, что проблемы будущего ремонта жильцы домов будут решать самостоятельно и за свои деньги. А вот справятся ли, учитывая количество заинтересованных сторон? Да и многие, особенно пенсионеры, не захотят сдавать деньги упирая на то, что деньги уже с них собирали. И формально, будут правы, да что толку то…
А что же Управляющие компании, спросите Вы? Ведь это они должны осуществлять координацию и ремонт. Намерено, пока не затрагивал тему деятельности Управляющих компаний, т.к. с ними не все так однозначно. Сдается, что лет через 15-20 они уже поменяются по несколько раз. И дело даже не в банальном воровстве и некомпетентности (хотя и это тоже присутствует в некоторых случаях). Просто пока с дома можно зарабатывать, вы будете их интересовать. А вот как только расходы на содержание начнут превышать доходы, то от вас элементарно откажутся… Способов много – банкротство, перекупка другой компанией, смена собственника и т.п. Что поделать – капитализм! И не забывайте, тем же УК тоже сейчас не легко – количество недобросовестных плательщиков только растет, а реальных рычагов воздействия на них очень мало.
И к чему это может привести? Да очень просто… Массового сноса и расселения жильцов 9,12,16-ти этажных домов понятно не будет и не предвидится. Если конечно нефть вдруг не подпрыгнет до 200 долларов – ясно, что это утопия. Дома будут ветшать, но некоторые, возможно, будут все же ремонтироваться за счет собственников жилья. Квартиры в домах в хорошем состоянии будут дорожать, т.к. их будет все меньше и меньше. Квартиры в ветшающих домах будут дешеветь, продать их будет сложно, постепенно они будут заполнятся различными маргинальными элементами. Произойдет расслоение и многие районы превратятся в гетто. Думаете я преувеличиваю? Вовсе нет, такое уже было, есть и будет… Примеры: фавелы Бразилии, районы Кейптауна, Каракасса, в США и Европе множество районов, где жилье стоит сущие копейки и там живут, в основном, неблагополучные семьи. В градостроительстве даже существует специальный термин: «ложная урбанизация - разновидность урбанизации, при которой бурный рост численности городского населения не сопровождается соразмерным ростом городских функций, способных обеспечить адекватный уровень включения новых горожан в городскую культурно-экономическую среду». Так что это нам еще предстоит пережить…
А какой выход? А выход, пожалуй, только один – это развитие частного малоэтажного домостроения. Имея собственный дом, ты сам его и ремонтируешь, и обслуживаешь, и моешь, и красишь. И не надо ни с кем и ничего согласовывать. Не можешь починить кровлю в этом году – починишь в следующем. Есть такая американская поговорка: «Человек имеющий дом никогда не станет коммунистом. Ему и без того будет чем заняться».
При современном уровне развития техники дом может вполне автономно существовать несколько дней, даже будучи отключенным от внешних источников энергоснабжения. А так как в большинстве случаев дома отапливаются газом, то затраты на содержание дома, например, в 150 м2 в Подмосковье, сопоставимы с затратами на содержание квартиры в Москве вдвое меньшей площади, при несоизмеримо большем комфорте.
Но почему мы еще не наблюдаем массового оттока населения из городов? Причина пока одна – отсутствие удобной и развитой инфраструктуры (дорог, больниц, школ, поликлиник, магазинов) Но в последнее время, ситуация, по крайней мере в Подмосковье, начинает исправляться. Появляются и новые дороги, и торговые центры. Застройщики поселков, в большинстве, прекратили хищническую политику – лишь бы что продать, а там хоть трава не расти и начали учитывать интересы жителей. Так что ситуация исправляется и это, даже не заслуга государства или кого-то лично. Просто, в данном случае, срабатывает элементарный инстинкт самосохранения и притом пока подсознательно. Ведь мой дом – это моя крепость. И как показывает опыт жить в своем доме удобнее, безопаснее и комфортнее! Да и с точки зрения вложения средств – грамотный дом, более ликвиден, чем сопоставимая по стоимости квартира!
