Выбор участка для строительства дома

Итак, Вы решили купить участок для будущего строительства дома Вашей мечты…

Как не странно, но чтобы правильно выбрать участок, необходимо иметь представление о доме который Вы бы хотели там построить, т.е. подобрать проект (или несколько) максимально подходящий под Ваши требования. И пускай на данном этапе это будет всего лишь краткий эскизный вариант, но это позволит Вам:

1. Иметь необходимые размеры дома, чтобы правильно оценить размеры и пропорции участка;
2. Знать технико-экономические параметры дома, чтобы понять сколько необходимо электричества, газа, воды для Вашего дома. И во сколько может, например, обойтись увеличение мощности, если вдруг существующих параметров недостаточно;
3. По укрупненным показателям (стоимость за 1м2) Вы сможете примерно оценить будущие затраты. Следует помнить и учитывать то, что для дома площадью до 300 м2, стоимость строительства коробки (фундамент, стены, крыша, фасад, окна) составляет, как правило, 35-40% от будущих затрат на строительство и это не учитывая затрат на прокладку внешних инженерных сетей. В западных странах, в частности в США ( а они наиболее прогрессивны в области городской планировки) считается, что стоимость земли под частное домовладение должно находиться в пределах 25-40 % от стоимости стоящего на нем дома. И это правильно, т.к. дом это также и инвестиция и при нарушении этого условия, как в большую, так и меньшую сторону возникают проблемы при его реализации, либо Вы не сможете получить обратно затраченные на него средства. Сейчас, когда рынок недвижимости прекратил свой безумный рост, понятие ликвидности жилья становиться весьма актуально.

Приведем пример…

Допустим Вы выбрали проект дома общей площадью 200 м2. Посовещавшись с несколькими строительными компаниями, Вы поняли ( и здесь главное не питать особых иллюзий), что стоимость кв.метра дома будет составлять порядка 22000 руб. Т.е. строительство коробки обойдется Вам в 4400000 руб. Будем считать это за 40%. Следовательно, внутренние инженерные сети, отделка (черновая и чистовая) и благоустройство территории (внешний забор, площадка под автомобили, дорожки) все это будет составлять около 60% или 4400000/40*60 = 6600000 руб. Тогда полная стоимость строительства будет составлять 4400000+6600000 = 11000000 руб. Отсюда вывод: для того чтобы обеспечить наиболее высокую ликвидность Вашему дому стоимость участка должна составлять от 2750000 руб. до 4500000 руб. При этом в эту цену должны входить затраты на внешние инженерные сети.

Но, допустим, в районе который Вы выбрали, участки нужного Вам размера стоят существенно дороже – вывод, с точки зрения инвестора, либо брать участок меньшего размера, но в нужном диапазоне цен, либо строить более дорогой дом (если есть нужда строить более дорогой дом, лучше вкладывать деньги в отделку, инженерку, кровельный материал), либо искать другой район с более низкими ценами.

Прямо противоположная ситуация - земля стоит значительно дешевле… Значит стоит брать участок большей площади, либо подобрать такие конструкционные и технологические решения, чтобы снизить стоимость дома до разумного предела.

Еще раз хотелось бы оговориться, все эти советы необходимы для того чтобы избежать проблем при дальнейшей возможной продаже Вашей недвижимости. Наша жизнь непредсказуема и если сейчас Вы не планируете продажу дома, то можете ли Вы гарантировать, что не передумаете через 10 или 20 лет. К сожалению, в Подмосковье, полно примеров, когда многомиллионные особняки стоят в глухих деревушках, на маленьких участочках, совершенно заброшенные и владелец рад бы его продать, да только никто за такую цену его не берет. Или когда в элитном поселке, с дорогушей землей строят маленькую избушку и она тоже никому не нужна, потому, что хочется в этом месте чего-то побольше и попрестижней, а на участке из-за этого домика уже ничего нового и не построишь.

Сейчас, сложилась уникальная ситуация, когда практически по любому направлению, существует большое количество предложений по продаже земельных участков. И, самое главное, в очень широком диапазоне цен. Так что есть из чего выбирать…

Допустим, Вы уже предварительно подобрали несколько участков с устраивающей Вас ценой. Как выбрать какой из них лучше? На что обратить внимание? В первую очередь проверить документы! Юридическую сторону вопроса мы оставляем специалисту… Риэлтору или юристу… Без их помощи, крайне нежелательно проводить какие-либо операции с недвижимостью и если они говорят нет, то лучше от такой земли отказаться.

Двигаемся дальше… Согласие юриста получено… Оцениваем участок с точки зрения застройщика-строителя. На что обращаем внимание?

Первое на что надо обращать внимание это ИНЖЕНЕРНАЯ ИНФРАСТРУКТУРА…

1. Наличие или отсутствие нормального подъезда к участку, поселку… Обратите внимание на то, чтобы к участку смог подъехать не только Ваш мощный внедорожник, но и хотя бы среднетоннажный грузовик (КАМАЗ). Отсутствие нормального подъезда к Вашему участку приведет к удорожанию абсолютно всех этапов строительства. Да и после окончания стройки, без нормальной дороги, эксплуатация дома может быть затруднительна. Дорога через лес может быть очень красива, но если ее не чистят зимой от снега, то это может превратится в серьезную проблему, т.к. не возможно будет проехать к дому, особенно весной.
2. Наличие или отсутствие инженерных сетей. Их отсутствие может существенно осложнить Вам жизнь… Например: если земельный участок расположен в садовом товариществе, то подключение к электросетям стоит порядка 45000руб за 1 кВт и то если дадут (а кВт нужно хотя бы 5-6 и то при наличии газа). Если газ идет по границе участка, то проект и подключение к трубопроводу обойдется в Московской области порядка 150-200 тысяч рублей. Если газа нет вообще, то 500-600 тысяч рублей и то при наличии определенного минимума желающих подключиться. Устройство скважины с необходимым оборудованием стоит порядка 3-4 тысяч рублей за пог.м скважины. Глубина залегания водоносного пласта порядка 40-60 метров, так что на устройство водоснабжения придется потратить минимум 150 тысяч рублей. Устройство локальной очистной станции канализации также обходиться в 100-200 тысяч рублей.
3. Обратите внимание на то, как Вы будете добираться до своего будущего дома. Есть ли в пределах пешей доступности остановки общественного транспорта (автобус, электричка)? Бывают ли пробки по пути дом-Москва и в какой период года, суток? Есть ли альтернативные пути подъезда к Вашему населенному пункту? (Чем их больше тем, лучше).Часто клиенты продают дома после того как выходят на пенсию, т.к. им становится неудобно самостоятельно добираться, а до этого их возил персональный водитель либо родственники. Для родителей имеющие маленьких детей или пожилых родителей, не лишним будет узнать выезжает ли в Ваш поселок скорая помощь. Часто скорая отказывается выезжать в садовые товарищества….

Второе на что нужно обратить внимание это СТРОЕНИЕ и ФОРМА УЧАСТКА.

2.1) СТРОЕНИЕ УЧАСТКА т.е. ГЕОЛОГИЯ.

В принципе, существует довольно мало мест где строить вообще не стоит, но такие места все же есть. И это:

1. торфяники – пожароопасно;
2. подтопляемые территории ( в руслах и поймах рек) – есть шанс затопления территории и последствия непредсказуемы;
3. насыпные территории (бывшие карьеры, овраги, рекультивируемые свалки и прочее) – насыпные грунты очень и очень долго уплотняются и осаживаются ( это даже не годы, а десятки лет), особенно при большой объемной засыпке.

Также по возможности следует избегать заболоченных мест, т.к. существенно возрастают затраты на строительство подземных сооружений (фундаментов, скважин, кессонов, очистных сооружений и т. д). Если Вы твердо решили делать подвал – заболоченный участок точно не для Вас, чтобы Вам не говорили. Ни что не поможет, не дренаж, не гидроизоляция… Рано или поздно все равно протечет. Признаками заболоченности являются:

1. Абсолютно ровный участок, находящийся как правило в какой то низмености;
2. Отсутствие деревьев, кустарников или наоборот бурелом из подгнивших деревьев;
3. Высокая трава, осока, ирисы, камыш, мох;
4. Большие участки воды – особенно должно настораживать при долгом отсутствии осадков;
5. Расположение рядом, в одном уровне или выше крупных водоемов – озер, прудов, рек, каналов и т.д.

Очень часто встречаются участки с высоким уровнем грунтовых вод. Признаками наличия высокого уровня грунтовых вод являются:

1. Большое количество лиственных деревьев – берез и осин. Дубы и липы наоборот любят грунты посуше. Елки также растут на влажных грунтах, а сосны на сухих песчанных почвах. Присутствие елок в смешаном лесу как правило говорит о том, что:
2. Если елки моложе других деревьев, то это значит, что происходит медленное обводнение грунтов;
3. А если елки старше, например, берез, то это, как правило, говорит о постепенном осушении территории. В любом случае елки с березами вместе не растут и произойдет постепенное замещение одних деревьев другими.
4. Высокая трава и кустарники. Особенно любит воду сирень, ива. Заросли ивы верный признак влажных грунтов.
5. Очень хорошо покажет уровень грунтовых вод колодец на участке, если он конечно есть…Откройте люк (желательно весной в половодье) и посмотрите, на каком уровне стоит вода в колодце… на таком уровне как правило и уровень грунтовых вод. Очень часто заказчики, по незнанию, сами обводняют свои участки устраивая колодцы. Это происходит потому, что колодцы копают пока не вскроют водоносный слой (как правило это песок, под слоем водоупорной глины) и если вода была под давление, то уровень воды в колодце подымается выше уровня водоносного слоя и начинает медленно подтоплять вышележащие слои грунта. В нашей практике, было несколько случаев, когда, чтобы устроить фундамент, приходилось выкачивать колодец на участке по несколько раз подряд, чтобы уровень грунтовых вод упал до приемлемого уровня. В русских деревнях колодцы делали далеко не в каждом дворе...

На участках с высоким уровнем грунтовых вод также не рекомендуется устраивать подземные этажи. Для всех остальных типов фундаментов необходимо проводить мероприятия против морозного пучения.

Очень хорошо когда участок расположен на плоскости имеющей протяженный уклон. Вода на нем не застаивается, участок проветривается. Еще лучше если уклон на юг или запад – с него быстро будет сходить снег. Прекрасно, если на участке растут дубы, липы, сосны. Это верный признак сухости грунтов.

И совсем, отлично, если Вы перед покупкой смогли бы показать специалисту геологическое исследование Вашего участка. Если Вы покупаете участок в коттеджном поселке, то у администрации (если это серьезная контора), как правило, есть общая геология территории и этого бывает вполне достаточно, чтобы составить первое представление о строении грунтов на Вашем участке.

Как показывает строительный опыт: на любом типе грунтов, можно построить любые типы фундаментов, которые будут одинаково надежны, но только один из них будет экономически целесообразен.

2.2 ФОРМА УЧАСТКА т.е. ГЕОДЕЗИЯ.

Имея на руках размеры будущего дома прикиньте как он впишется на участок. Учтите, что от фасадной линии забора вы должны отступить не менее 5 метров, а от боковых сторон участка не менее 3- метров. Также есть правило противопожарного разрыва между домами: между двумя камеными домами разрыв не менее 10 метров, между каменным и деревянным - не менее 12 метров, между деревянными - не менее 15 метров. Так что, если сосед отступил от забора 3 метра и уже построил деревянную избу, то ближе чем на 9 метров Вам ничего капитального не построить. Если Вы хотите построить на участке, что-то не капитальное (сарай, баньку, гараж и т.п.) отступ от забора не менее 1 метра.

Очень часто в коттеджных поселках устанавливают свои, более жесткие правила застройки. Например, отступы от боковых сторон забора устанавливают не менее 5 метров. Такие ограничения очень сильно сужают пятно застройки и вносят определенные трудности. Так что, если Вы приобретаете участок в коттеджном поселке, обязательно поинтересуйтесь принятыми правилами застройки.

Дом вписался? Площадка для машин получилась? Банька? Гараж? Отлично… Теперь обратите внимание на уклон участка… Как не странно, сложнее всего с абсолютно ровными участками и особенно если рядом нет водоотводных канав или труб – не понятно как осуществлять дренаж. Или иными словами… Когда целый месяц будет лить дождь или когда быстро растает снег – участок превратиться в маленькое болотце (Исключение – участки на песчаных почвах. Но такие редкость…) Если канава или труба все таки есть - очень хорошо. Главное, чтобы участок не располагался ниже них, а иначе участок придется отсыпать выше, а дополнительные земляные работы могут обойтись очень не дешево.

Все выше сказанное справедливо для ровных участков, но таких не так уж много. В основном любой участок имеет хоть небольшой, но все таки уклон. Попробуйте оценить его на глаз… Если Вы не профессиональный геодезист, то это будет примерно так:

1. Если Вы почти не замечаете уклона участка – то это значит перепад высот порядка 30-40 см. на 10 метров длины.
2. Вы отчетливо видите уклон – значит уклон где-то 50-100 см. на 10 метров длины.
3. Вы не просто видите уклон, а он Вас уже настораживает - 120-150 см. на 10 метров.
4. Физическое напряжение при ходьбе – от 150 см. на 10 метрах.

Теперь после того, как вы поняли какой существует перепад высот, прикиньте, как изменится фундамент дома, не увеличиться ли длина входной лестницы. Очень важно понимать куда будет стекать вода с Вашего и соседних участков. Не будет ли дом мешать естественному стоку? Помните, что дополнительная высота фундамента для дома размером 10х10 метров обходиться в лишние 60-80 тысяч рублей за каждые 10 см. подъема. Но и ровные участки подчас требуют затрат на дополнительное водоотведение.

Также поинтересуйтесь, есть ли какие-либо ограничения по участку. Часто в Подмосковье попадаются участки обремененные кабелями, трубами, ЛЭП и т.п. Мало того что рядом с ними нельзя ничего строить, но и Вы должны будете обеспечить беспрепятственный доступ к ним ремонтных бригад.

Ну и на конец, в третьих, на что стоит обращать внимание – ВИД И РАСПОЛОЖЕНИЕ УЧАСТКА.

Здесь все сугубо индивидуально… Кому-то нравиться вид на поле, кому-то на лес. Кто-то предпочитает жить уединено, а кому-то важно близость большого города. Самое главное помните, Вам должно быть удобно жить… а все остальное относительно. Если с южной стороны к Вашему участку подступает плотный лес – то будьте уверены, что участок будет сильно затенен. Если с Вашим садовым товариществом рядом находиться большая деревня, то, наверняка, местная шпана проверит качество охраны. А продуктовый магазин в поселке в основном обслуживает гастарбайтеров с местных строек… Тупиковые улочки не такие шумные, но их как правило хуже очищают от снега. Везде есть свои плюсы и минусы… Но как раз на эти факторы и любят напирать продавцы участков. «Ах, здесь у нас будет фитнес-центр…» Лучше скажите когда у Вас будет газ в поселке… А еще лучше сами наведите справки в местных органах власти. Еще не один коттеджный поселок не был заброшен из-за того что там не было пруда… а вот когда в нем нет электричества вот это действительно беда! ВИД И РАСПОЛОЖЕНИЕ ВАЖНЫ ПРИ ПРОЧИХ РАВНЫХ УСЛОВИЯХ. Будьте уверены, когда поселок обитаем, за 10 лет он изменяется до неузнаваемости – асфальтируются дороги, строятся дома, вырастают деревья и, вполне возможно, вид которым Вы восхищались совсем недавно, попросту исчезнет. Так что к этому пункту стоит подходить со здоровым скепсисом.