AbrisBURO
архитектурная фирма
  • +7 (495) 725 04 78
  • abrisburo@mail.ru
+7 (495) 725 04 78
Статья Земля как объект недвижимости

Согласно статье 65 Земельного кодекса ( ЗК РФ 2016 ):
- Использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
- Порядок исчисления и уплаты земельного налога устанавливается законодательством Российской Федерации о налогах и сборах.
- За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.

По новым правилам, земельный налог исчисляется исключительно исходя из кадастровой стоимости земли. (Земельный кадастр - это установленная государством система учета, регистрации и оценки земель, которая направлена на регулирование земельных отношений и включает сведения о правовом, хозяйственном и природном состоянии земель: техническое, экономическое и правовое описания.) Одним словом, если необходимо узнать, какой земельный налог придется заплатить, необходимо в первую очередь определить кадастровую стоимость земельного участка. А если возникнет необходимость продать земельный участок, то надо произвести его оценку, которая предусматривает двусторонний подход. С одной стороны, земля представляет собой природный ресурс, характеризующийся пространством, рельефом, почвами, растительным и животным миром, и оценивается с позиции возможности выполнения ею многоцелевых функций, не всегда связанных с извлечением дохода. С другой стороны, земля рассматривается как составная и неотъемлемая часть любого объекта недвижимости и оценивается с позиции полезности и доходности использования конкретного земельного участка.

Оценка земельных участков может проводиться в следующих случаях:

- совершения сделки с единым объектом недвижимости; - вовлечения земельных участков в сделку, в том числе их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду;
- определения начальной цены земельного участка на торгах;
- изъятия земельных участков для государственных и муниципальных нужд;
- получения кредита под залог объектов недвижимости;
- внесения земельных участков в уставные капиталы компаний;
- определения наилучшего и наиболее эффективного использования земельных участков;
- разработки и осуществления инвестиционных проектов;
- в иных случаях, предусмотренных законодательством об оценочной деятельности.

При проведении оценки владелец участка должен будет предоставить следующие документы и информацию:

-правоустанавливающий документ на земельный участок;
- кадастровый план земельного участка;
- площадь земельного участка;
- сведения о категории земельного участка в соответствии с целевым назначением;
- разрешенное использование;
- сведения об ограничениях и обременениях земельного участка;
- сведения о состоянии и наличии инженерных коммуникаций;
- при наличии, сведения об объектах недвижимости, расположенных на земельных участках.
При оценке земельных участков четко разграничиваются категории земель. Особую категорию представляют собой земли поселений (городов, деревень и иных населенных пунктов). На их ценность влияют величина города и его производственно-хозяйственный потенциал, уровень развития инженерной и социальной инфраструктуры, региональные природные, экологические и другие факторы. Также разделяют оценку земель сельскохозяйственного назначения и оценку земель в садоводческих товариществах и кооперативах, а также дачных поселках. В зависимости от типа земельного участка к нему применяются разные методы оценки. Но суть их сводится к определению дохода, который может дать объект, построенный на этой земле.

Земельная ипотека

Покупка земли всегда считалась одним из самых надежных вложений денег. Уж что-что, а земля не сгорит, не попадет в аварию, не будет разрушена ураганом, ее не украдут и не угонят. А если еще под нее и денег дадут... Однако в настоящее время о земельной ипотеке в России в полном понимании говорить не приходится. Причина проста. Предметом ипотеки могут быть лишь частные земли. Государственные, муниципальные земли и земли сельскохозяйственного предназначения заложены быть не могут. А в частную собственность, по мнению экспертов, в настоящее время оформлено не более 10% земли, что не может способствовать развитию ипотеки. Собственно, ипотека (в переводе с греческого "залог, заклад") - это кредит, выдаваемый банком под залог недвижимого имущества. Как-то само собой разумеется, что недвижимость - это прежде всего здания, сооружения, дома, постройки. То есть все, что связано фундаментом с землей. А сама земля? Что может быть "недвижимей"? Естественно, не все земельные участки могут быть предметом ипотеки. Это и не удивительно. Есть приоритеты. В соответствии с действующим законодательством в залог могут быть переданы: - земельные участки, принадлежащие физическому или юридическому лицу на правах собственности; - земельные участки, выделенные в натуре в счет доли в праве общей долевой собственности на земельные участки. Не могут являться предметом ипотеки: - участки лесного фонда, земли сельскохозяйственного назначения, земли, загрязненные опасными отходами, радиоактивными веществами, иные земли, подвергшиеся деградации; - земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности; - части земельного участка, площадь которого меньше минимального размера, установленного законом. Ко всему, развитие рынка сдерживается сложностью оценки земельных участков и несовершенством российского законодательства, а сам процесс оформления прав на землю требует массы времени и денег. Да и сама законодательная база разработана только для первой части ипотечной схемы - предоставления кредита под залог земельного участка. Вторая часть, связанная с аккумулированием земли, превращением ее в ликвидные активы, привлечением средств и рефинансированием кредитных организаций, эмиссией и обращением ценных бумаг, зияет пробелами, а в отдельных случаях и черными дырами. Помимо пробелов в законодательстве, есть еще и риски, сформированные самим рынком. К примеру, земля, под которую выдается кредит, ранее имела статус сельскохозяйственных угодий, а смена статуса была проведена некорректно. Соответственно, это может стать основанием для банка отказать в предоставлении ипотечного кредита по причине того, что оборот сельхозземель в стране не разрешен и такой актив не будет ликвидным для банка. Тем не менее земельная ипотека развивается. Подготовлена концепция развития земельно-ипотечного кредитования, на основе которой разрабатывается целевая программа. В соответствии с этой программой предусматриваются: - формирование технологии долгосрочного кредитования сельских товаропроизводителей под залог земельных участков; - выдача долгосрочных кредитов сроком до 15 лет, обеспеченных залогом земельных участков, на создание, реконструкцию и модернизацию материально-технической базы сельских хозяйств; - привлечение коммерческих банков к участию в проекте на основе предлагаемой технологии рефинансирования их земельно-ипотечных активов; - формирование рынка ипотечных ценных бумаг, обеспеченных земельными активами, что позволит привлекать ресурсы, необходимые для дальнейшего наращивания объемов кредитования посредством земельной ипотеки. Для запуска ипотеки под залог земли в стране создано Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). Агентство уже приступило к работе и разрабатывает стандарты по земельной ипотеке для физических, юридических лиц, а также для муниципалитетов. Стандарты разрабатываются совместно с Министерством экономического развития и Федеральным агентством кадастра объектов недвижимости РФ. Создание стандартов земельной ипотеки позволит считать землю объектом залога и привлекать под залог земли долгосрочный заемный капитал. Кредитование под залог земли по определенным правилам должно решить проблему с дефицитом земельных участков под жилищное строительство. Схема кредитования следующая. Под залог земельного участка заемщик (как частное лицо, так и юридическое или муниципалитет) получает кредит, и на эти средства он начинает обустройство земли - подведение коммуникаций и коллекторов. Затем площадка переоценивается, ее стоимость с учетом произведенных работ возрастает, что дает возможность заемщику получить дополнительные средства для дальнейшего строительства. На полученный в результате объект недвижимости - после введения его в эксплуатацию - оформляется стандартная закладная, и агентство ее рефинансирует. Так как сделка стандартная и обладает высокой степенью прозрачности, все происходит очень быстро. Стандарты земельной ипотеки для физических лиц практически готовы и очень скоро система начнет действовать. Реализация программы для юридических лиц и муниципалитетов находится в стадии доработки. Банки пока с осторожностью подходят к существующей проблеме земельной ипотеки по причине в первую очередь несовершенства законодательства. Но сама возможность кредитования под залог земельных участков для банков привлекательна своей надежностью. Земля со временем не изнашивается, как другие объекты недвижимости, а ее стоимость постоянно растет. Но процесс, как говорится, уже пошел. Необходимо вносить поправки в законодательство и в случае реализации этих предложений местные власти получат доступ к банковским кредитам на развитие коммуникаций, а застройщики - участки с готовой инфраструктурой. В настоящее же время муниципалитет, ведя строительство на своей территории, не вправе получить кредит под залог участка, поскольку закон не допускает ипотеку земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

Автор статьи ABRISBURO

Готовые Проекты

Проекты коттеджей до 100 м2 Проекты коттеджей от 100 до 150 м2 Проекты коттеджей от 150 до 200 м2 Проекты коттеджей от 200 до 250 м2 Проекты коттеджей от 250 до 300 м2 Проекты коттеджей от 300 м2

Проектирование Домов и Коттеджей

Индивидуальное проектирование коттеджей и домов.
Архитектурно-строительное проектирование домов, коттеджей, вилл, особняков, резиденций и усадьб.
На нашем сайте AbrisBURO - Проекты домов и коттеджей представлен большой каталог готовых проектов домов и коттеджей, вилл и особняков с поэтажными планами, фасадами, 3d визуализацией и фотогалереей.

Архитектурное бюро ABRISBURO

AbrisBURO - это архитектурно-проектное бюро домов и коттеджей. Наш сайт - дом проектов. Выбирайте, заказывайте, покупайте и стройте дома и коттеджи по нашим проектам.
Контакты:
abrisburo@mail.ru       +7 (495) 725 04 78